Kota Portland | Geoffrey Rice, pemilik properti di Portland, Maine, menyepakati pembayaran total sebesar US,6 juta untuk menyelesaikan tuduhan bahwa ia menaikkan tarif sewa melampaui batas yang diizinkan. Kesepakatan tersebut berpotensi memberi lebih dari 1.000 penyewa kesempatan menerima pengembalian, mencakup penghuni yang masih tinggal di properti terkait dan mantan penyewa. Pembayaran itu menyusul dugaan bahwa sebagian penyewa dikenai kenaikan sewa yang tidak diperbolehkan. Hampir US juta dari nilai penyelesaian dialokasikan secara khusus untuk mengembalikan kelebihan pembayaran sewa yang dihitung sejak 2020. Dengan demikian, jumlah yang mungkin diterima setiap orang dapat berbeda, bergantung pada situasi dan sewa yang pernah dibayarkan.
Penyelesaian senilai US$3,6 juta ini memisahkan dana pengembalian kepada penyewa dari komponen lain dalam kesepakatan. Alokasi hampir US$3 juta untuk pengembalian menunjukkan besarnya bagian perkara yang berkaitan langsung dengan biaya sewa masa lalu. Namun, nilai total penyelesaian tidak berarti setiap penyewa akan menerima jumlah yang sama atau seluruh penerima berhak atas pembayaran otomatis. Penghuni saat ini dan mantan penyewa termasuk kelompok yang berpotensi terdampak, sementara besaran pengembalian bergantung pada catatan sewa yang relevan dan ketentuan pelaksanaan kesepakatan. Informasi mengenai kelayakan dan proses distribusi menjadi penting bagi orang yang pernah menyewa dari Rice sejak 2020. Mereka perlu memperhatikan pemberitahuan resmi terkait penyelesaian agar dapat mengetahui apakah mereka termasuk dalam kelompok penerima dan tindakan apa, jika ada, yang perlu dilakukan.
Kasus ini berlangsung di Portland, negara bagian Maine, Amerika Serikat—bukan di Portland yang mungkin dikaitkan dengan lokasi lain, dan bukan di Indonesia. Karena itu, perkara tersebut berkaitan dengan aturan sewa dan proses penyelesaian di yurisdiksi Amerika Serikat. Kesepakatan ini juga tidak dengan sendirinya mengubah aturan sewa di negara lain. Bagi para penyewa yang berpotensi menerima pengembalian, inti peristiwanya adalah adanya dana besar yang disiapkan untuk membayar kembali kelebihan sewa yang diduga ditagihkan selama beberapa tahun. Pengumuman mengenai jumlah total, periode sejak 2020, serta cakupan penghuni sekarang dan mantan penghuni memberi gambaran mengenai skala penyelesaian. Meski demikian, angka-angka tersebut menjelaskan nilai keseluruhan dan kelompok yang berpotensi memperoleh manfaat, bukan jaminan pembayaran dengan nilai tertentu bagi setiap orang. Informasi resmi tentang pembagian dana akan menentukan rincian penerimaannya.
Sejak 1 Januari 2021, Portland memberlakukan aturan pengendalian sewa yang menetapkan batas kenaikan tahunan bagi banyak hunian sewa yang tercakup. Aturan ini dirancang untuk menjaga keterjangkauan sekaligus memberi pemilik properti ruang menaikkan tarif sejalan perubahan biaya hidup. Perhitungan batas mengacu pada 70% dari tingkat inflasi di Greater Boston, yang diukur melalui indeks harga konsumen (CPI). Namun, hasil perhitungan tersebut tidak dapat melampaui 10% dalam satu tahun. Dengan demikian, apabila inflasi tinggi, batas maksimum tetap menjadi pagar kenaikan yang diizinkan. Ketentuan ini memberi penyewa acuan yang lebih jelas untuk menilai pemberitahuan kenaikan sewa dan memahami hak mereka berdasarkan aturan kota.
Kesepakatan yang menjadi pokok perkara mewajibkan Rice menyesuaikan kembali besaran sewa di 19 properti miliknya di Portland. Penyesuaian tersebut harus mencerminkan tingkat sewa yang sesuai dengan ketentuan kota, berlaku per 1 Desember 2022. Cakupan itu penting karena properti-properti tersebut meliputi lebih dari 300 unit hunian, sehingga dampaknya dapat dirasakan oleh banyak rumah tangga penyewa. Kewajiban untuk mengembalikan tarif ke tingkat yang patuh aturan berkaitan langsung dengan batas kenaikan yang berlaku sejak 2021, bukan sekadar perubahan administrasi dalam kontrak. Bagi penyewa, kesepakatan ini menegaskan bahwa kenaikan yang melampaui batas dapat memerlukan koreksi, sementara hak atas tarif yang sesuai aturan tetap berlaku pada hunian yang dicakup. Luasnya portofolio Rice juga menjelaskan mengapa penyesuaian tersebut menjadi bagian penting dari kesepakatan.
Batas tahunan berubah mengikuti formula yang ditetapkan, sehingga besar kenaikan yang diizinkan dapat berbeda dari tahun ke tahun. Sejak 2024, kenaikan sewa yang diperbolehkan berada di bawah 3% per tahun. Untuk 2027, batas yang ditetapkan adalah 2,6%. Angka-angka ini menunjukkan bahwa aturan Portland membatasi kenaikan secara terukur, bukan membekukan sewa pada satu tingkat untuk selamanya. Penyewa tetap perlu memperhatikan tanggal pemberitahuan, periode penyesuaian, serta apakah unit mereka termasuk dalam cakupan aturan dan kesepakatan. Pemilik juga perlu memastikan perhitungan mengikuti batas tahunan yang berlaku, termasuk ketentuan maksimum dan metode indeksasi. Dengan memahami rumus, tanggal efektif, serta kewajiban khusus yang disepakati Rice, kedua pihak dapat menilai apakah besaran sewa telah disesuaikan secara tepat dan menentukan langkah berikutnya berdasarkan hak serta tanggung jawab masing-masing.
Bendahara Trelawny Tenants Union (TTU), Ethan Strimling, menjelaskan bahwa sebagian besar dana dalam kesepakatan akan dialokasikan langsung kepada penyewa yang terdampak. Sebanyak US$2,86 juta disediakan untuk pengembalian kepada lebih dari 1.000 penyewa, baik yang masih tinggal di unit terkait maupun yang telah pindah. Dengan demikian, penerima tidak terbatas pada penghuni saat ini: mantan penyewa juga dapat berhak menerima pembayaran apabila mereka termasuk dalam periode dan unit yang tercakup dalam perhitungan. Jumlah yang diterima setiap orang akan bergantung pada riwayat sewa dan rincian kenaikan yang dinilai melanggar batas.
Alokasi lainnya mencakup US$230.000 untuk biaya serikat. Dana tersebut dimaksudkan untuk menutup pengeluaran yang telah dikeluarkan TTU, sekaligus memenuhi kebutuhan serikat ke depan. Kesepakatan juga menetapkan denda sebesar US$250.000 yang dibayarkan kepada Pemerintah Kota Portland. Selain itu, US$260.000 ditempatkan sebagai dana cadangan untuk menghadapi kemungkinan biaya tambahan. Pos-pos ini memiliki tujuan berbeda dari pengembalian penyewa: biaya serikat mendukung kegiatan organisasi, denda menjadi pembayaran kepada pemerintah kota, sedangkan cadangan menyediakan penyangga apabila muncul pengeluaran tak terduga dalam pelaksanaan kesepakatan.
Strimling memberikan contoh yang menunjukkan mengapa penghitungan pengembalian dapat melibatkan beberapa orang dan jumlah yang besar. Pada satu unit, sewa pada 2020 naik US$300 di atas batas yang diperbolehkan. Berdasarkan perhitungan, pengembalian yang terkait dengan unit itu diperkirakan akan melampaui US$24.000. Angka tersebut bukan semata-mata pembayaran kepada satu penyewa, karena beberapa orang pernah tinggal di unit yang sama selama bertahun-tahun dan dapat memiliki klaim atas bagian dari jumlah tersebut. Karena itu, penelusuran riwayat hunian serta lama masa tinggal menjadi penting untuk menentukan pembagian. Contoh ini menggambarkan bahwa nilai pengembalian tidak selalu mencerminkan kenaikan satu bulan saja; prosesnya memperhitungkan dampak yang terakumulasi dan hak para penyewa yang terdampak sepanjang periode terkait.
Tenant and Tenant Union (TTU) terbentuk pada 2020, ketika pandemi COVID-19 melanda dan banyak warga menghadapi tekanan ekonomi serta ketidakpastian tempat tinggal. Menurut Strimling, organisasi tersebut bermula sebagai wadah bagi warga untuk saling membantu. Dalam situasi krisis, serikat itu kemudian berupaya bekerja sama dengan perusahaan pemilik properti, Rice, agar kenaikan sewa dapat dikendalikan dan penyewa tidak kehilangan rumah melalui pengusiran. Upaya itu berlangsung di tengah kebutuhan mendesak untuk menjaga keterjangkauan hunian bagi masyarakat yang terdampak pandemi.
Hubungan kedua pihak kemudian memburuk. Gugatan yang diajukan terhadap Rice menuduh perusahaan tersebut berulang kali melanggar ketentuan pengendalian sewa dan hak-hak penyewa.
