Jakarta | Penjualan rumah susun (rusun) subsidi masih jauh dari jumlah unit yang tersedia. Dalam periode 1 Januari hingga 19 Oktober 2026, tercatat hanya 24 unit terjual dari total 2.038 unit yang ditawarkan. Capaian tersebut menunjukkan bahwa penyerapan hunian bersubsidi dalam bentuk rusun masih terbatas, meskipun pemerintah telah menyediakan ribuan unit untuk masyarakat yang membutuhkan tempat tinggal dengan harga terjangkau. Selisih jumlah unit tersedia dan unit terjual juga menjadi perhatian dalam upaya memperluas akses terhadap hunian vertikal.
Angka penjualan tersebut tidak berdiri sendiri. Penyaluran rusun subsidi yang berjalan lambat telah terlihat pada tahun-tahun sebelumnya. Sepanjang 2025, penjualan tercatat sebanyak tiga unit. Angka itu merupakan capaian khusus untuk satu tahun, sehingga tidak dapat disamakan dengan total penjualan dalam rentang waktu yang lebih panjang. Data tersebut memperlihatkan bahwa tantangan penyerapan bukan hanya muncul pada 2026, melainkan telah berlangsung dalam periode sebelumnya.
Secara akumulatif, total penjualan rusun subsidi selama lima tahun terakhir mencapai 140 unit. Angka lima tahunan ini mencakup penjualan dalam periode yang lebih luas, sedangkan catatan tiga unit merujuk pada penjualan sepanjang 2025 saja. Demikian pula, 24 unit yang terjual hingga 19 Oktober 2026 merupakan capaian pada periode berjalan, bukan jumlah akumulasi lima tahun. Pemisahan periode penting agar data penjualan dapat dibaca secara tepat dan tidak menimbulkan kesan bahwa angka tahunan maupun capaian 2026 mencerminkan seluruh penjualan sebelumnya.
Dengan 2.038 unit tersedia dan hanya 24 unit terserap hingga pertengahan Oktober, tingkat pemanfaatan yang rendah menjadi gambaran utama pasar rusun subsidi saat ini. Pemerintah menyiapkan penyesuaian untuk merespons kondisi tersebut, dengan harapan ketersediaan hunian dapat lebih sesuai dengan kebutuhan calon pembeli. Perkembangan berikutnya akan menunjukkan apakah langkah yang disiapkan mampu mendorong minat dan mempercepat penyaluran unit. Untuk saat ini, data yang tercatat menegaskan adanya kesenjangan besar pasokan dan penjualan, sekaligus memperlihatkan bahwa persoalan tersebut memiliki rekam jejak beberapa tahun terakhir.
Terbatasnya penjualan rusun subsidi tidak hanya berkaitan dengan ketersediaan unit, tetapi juga dengan kesesuaian produk terhadap kebutuhan calon pembeli. Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho menilai ukuran unit dan harga yang ditawarkan belum tentu sejalan dengan harapan masyarakat. Bagi konsumen, keputusan membeli hunian melibatkan pertimbangan mengenai ruang yang dibutuhkan, kemampuan membayar, serta kecocokan tempat tinggal dengan kondisi keluarga. Karena itu, keberadaan fasilitas subsidi saja belum otomatis membuat sebuah unit menjadi pilihan yang sesuai bagi semua calon penghuni.
Menurut Heru, konsumen saat ini semakin kritis ketika mempertimbangkan hunian. Mereka tidak sekadar menerima tawaran yang tersedia, melainkan membandingkan berbagai aspek sebelum memutuskan membeli. Sikap tersebut membuat penyediaan informasi dan penjelasan mengenai produk menjadi penting, sekaligus mendorong pihak terkait memahami apa yang dicari calon pembeli. Ukuran maupun harga yang belum memenuhi ekspektasi dapat menjadi pertimbangan tersendiri, sehingga upaya pemasaran perlu membantu masyarakat mengenali manfaat serta karakter rusun subsidi secara lebih jelas. Pemahaman terhadap preferensi konsumen juga menjadi bagian dari tantangan dalam memperluas penerimaan terhadap hunian vertikal bersubsidi.
Selain soal kesesuaian, sebagian masyarakat disebut belum mengetahui adanya fasilitas rusun subsidi. Keterbatasan informasi ini dapat membuat calon konsumen tidak memasukkan pilihan tersebut dalam pertimbangan mereka. Menanggapi kendala itu, BP Tapera berupaya memperluas pemasaran melalui sosialisasi yang melibatkan bank penyalur dan pengembang. Kerja sama tersebut diarahkan untuk menjangkau masyarakat dengan penjelasan yang lebih luas mengenai fasilitas yang tersedia. Heru menyampaikan keterangan kepada wartawan di Wisma Mandiri, Jakarta Pusat, pada Senin, 19 Oktober 2026. Upaya sosialisasi diharapkan membantu mempertemukan informasi program dengan calon pembeli, sekaligus memberi ruang bagi mereka untuk memahami pilihan hunian sebelum menentukan keputusan. Dengan begitu, persoalan rendahnya pengenalan masyarakat dapat ditangani bersamaan dengan evaluasi atas aspek produk yang menjadi perhatian konsumen.
Pemerintah mendorong masyarakat untuk mempertimbangkan hunian vertikal, terutama bagi mereka yang ingin tinggal lebih dekat dengan pusat kegiatan kota. Dorongan ini muncul di tengah tantangan penyediaan rumah tapak bersubsidi: seiring terbatasnya lahan di kawasan perkotaan, lokasi rumah subsidi semakin jauh dari tempat kerja, sekolah, dan fasilitas umum. Rusun bersubsidi dinilai dapat menjadi pilihan yang lebih dekat dengan berbagai tujuan aktivitas, sekaligus membantu masyarakat memperoleh hunian di lingkungan perkotaan. Namun, pilihan tersebut perlu ditunjang skema pembiayaan dan fasilitas yang sesuai dengan kemampuan calon penghuni.
Salah satu kemudahan yang disebutkan adalah tenor KPR untuk rusun subsidi yang dapat mencapai 40 tahun. Jangka waktu cicilan panjang ini diharapkan memberi ruang bagi masyarakat untuk menyesuaikan pembayaran dengan kondisi keuangan mereka. Meski demikian, tenor bukan satu-satunya pertimbangan dalam memilih hunian. Ukuran unit, harga, lokasi, dan akses menuju tempat beraktivitas juga memengaruhi daya tarik rusun bersubsidi. Karena itu, pemerintah mendorong opsi hunian vertikal sebagai alternatif, sementara kebijakan pendukungnya masih menjadi bagian penting dalam upaya memperluas pilihan rumah yang terjangkau.
Dalam konteks insentif, BP Tapera telah mengusulkan agar rusun bersubsidi dengan luas 45 meter persegi memperoleh fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Ketentuan fasilitas yang disebutkan dalam bahan berlaku untuk rumah tapak dan rusun dengan luas unit maksimal 36 meter persegi serta harga jual paling tinggi sekitar Rp250 juta. Usulan BP Tapera tersebut berarti meminta agar cakupan fasilitas dapat mencakup unit rusun berukuran lebih besar. Heru menyampaikan bahwa usulan itu telah disurati kepada Menteri Keuangan dan dibahas dalam dua kali rapat. Ia juga menyebut usulan tersebut sudah dapat dijalankan. Pernyataan ini menjelaskan posisi dan proses usulan, tanpa merinci adanya persetujuan atau pelaksanaan lebih lanjut. Perluasan insentif dipandang sebagai salah satu upaya yang dapat mendukung minat terhadap rusun bersubsidi, seiring ajakan pemerintah agar masyarakat mempertimbangkan hunian vertikal yang lebih dekat dengan pusat kegiatan kota.
Pada awal 2026, penjualan rumah susun subsidi sempat tersendat karena ketentuan harga yang berlaku dinilai tidak lagi sesuai dengan kondisi biaya pembangunan. Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Sri Haryati menjelaskan bahwa harga dalam Keputusan Menteri PUPR Nomor 995/KPTS/M/2021 membuat pengembang sulit memperoleh keuntungan. Pernyataan tersebut disampaikan di kawasan Meikarta, Cikarang, Bekasi, pada Minggu, 8 Maret 2026.
Menurut Sri, pemerintah mempertimbangkan perbedaan biaya konstruksi antardaerah dalam merumuskan penyesuaian. Salah satu acuannya ialah indeks kemahalan konstruksi pada setiap provinsi, yang menggambarkan variasi biaya pembangunan. Perhitungan ini penting karena harga material, tenaga kerja, dan kebutuhan konstruksi tidak seragam di seluruh Indonesia. Tanpa penyesuaian yang mencerminkan keadaan lokal, pengembang dapat menghadapi margin yang terlalu tipis, sehingga minat untuk membangun rusun bersubsidi berpotensi melemah.
Pemerintah kemudian menerbitkan Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 pada April 2026 sebagai pembaruan terhadap skema sebelumnya. Aturan tersebut mengubah beberapa aspek pembiayaan dan spesifikasi unit, termasuk memperpanjang tenor kredit dari 20 tahun menjadi 30 tahun serta mengatur luas unit. Tenor yang lebih panjang dapat menurunkan beban cicilan bulanan bagi pembeli, sementara ketentuan luas memberi kepastian mengenai bentuk hunian yang dapat ditawarkan dalam program subsidi.
Penyesuaian tidak berhenti pada aturan April. Pada Agustus 2026, pemerintah mengeluarkan Keputusan Menteri PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 yang memperpanjang tenor KPR hingga 40 tahun.
Baca juga: TNI Bersama Pemerintah Perkuat Penanggulangan Karhutla | Dari Pesantren untuk Ibu Pertiwi: Kodim 0813 Bojonegoro Bangun Sarana Olahraga Militer, Siapkan Santri Jadi Prajurit TNI
